In English

Kvalificerade bedömningar av värdeförändringar i byggd miljö

Qualified assessments of changes in property value in the built environment A study on correlations between changes in an area and changed property value

Fredrik Karlsson ; Christoffer Verschuur
Göteborg : Chalmers tekniska högskola, 2013.
[Examensarbete för kandidatexamen]

På uppdrag av SWECO Management AB utreds möjligheten till att kunna se korrelationer mellan åtgärder på en fastighet eller i dess omgivning och ett förändrat fastighetsvärde. Denna information skall vara SWECO till gagn i upphandlingssituationer, för att lättare kunna visa för beställaren om att tjänsten i fråga kan leda till ett ökat fastighetsvärde. Med utgångspunkt i den begränsade litteraturen, har information främst samlats genom en intervjuprocess med representanter från fastighetsbranschen. För att få ett brett perspektiv i ämnet, har representanter med olika befattningar, olika lång erfarenhet och med varierande utbildningar intervjuats. I studien görs avgränsningar om makrofaktorer, såsom konjunktursvängningar, ränteförändringar, finanskriser, låneinstitutens förändrade låneregler etc. För rapportens relevans för uppdragsgivaren har den även begränsats till fastighetsvärde i form av marknadsvärde och avkastningsvärde, och därför ej beaktat personliga och samhällsenliga värdebegrepp som affektionsvärde, miljövärde eller politiskt värde. Resultat från majoriteten av intervjuerna visar att det uttalade syftet om att kunna påvisa en direkt korrelation mellan förändring eller åtgärd och fastighetsvärde är mycket svårt eller skulle ta lång tid att realisera. En av slutsatserna som kan dras, efter intervjuer med branschen, är att ett fastighetsvärde påverkas bara om en förändring i omgivningen är av betydande karaktär. I ett sådant fall påverkas attraktiviteten i området, som kan leda till en förändrad betalningsvilja, som skulle kunna medföra förändrade hyresintäkter, ett högre driftnetto och därmed också ett förändrat fastighetsvärde. Utifrån de olika värderingsmetoderna som idag används mest frekvent finns det ingen variabel som tar direkt hänsyn till områdesförändringar. Många av variablerna är indirekt påverkade av förändringar i området, då det påverkar bland annat vakanser, hyresnivåer och direktavkastningskravet. Eftersom dessa påverkas av flera mjuka faktorer som till exempel attraktiviteten i ett område, är det viktigt att komma ihåg att fastighetsmarknaden är trögrörlig och att det därför kan ta lång tid att se sådana förändringar. För att kunna precisera vad som utgör ett fastighetsvärde eftersträvas matematiska kalkyler och modeller, men att på ett metodiskt och effektivt sätt identifiera, mäta och värdera just områdesförändringar har visat sig vara komplext. On behalf of SWECO Management AB, the possibility of seeing correlations between changes in a property or its surroundings, and a changed property value is investigated. This information will benefit SWECO in procurement situations, as it makes it easier to explain to the client that the service in question can lead to increased property value. Based on the limited literature, information was primarily collected through an intensive interview process with representatives from the real estate industry. To get a broad perspective on the subject, representatives of different roles and positions, diverse and extensive experience with various trainings was interviewed. The study does delimitations of macro factors, such as market fluctuations, interest rate fluctuations, financial crises, the rules of lending institutions etc. For the validity of the report to the client, property value in terms of market value and return value has not been taken into consideration, and therefore are personal and community league value concepts sentimental value, environmental value or political value not considered either. Results from the majority of the interviews show that the expressed purpose of being able to show a direct correlation between a change and the property value is very difficult and would take a long time to realize. One of the conclusions that can be drawn, after interviews with the industry, is that a property value is affected only if a change in the environment is of considerable character. In such cases it means that the attractiveness of the area is affected, which could lead to a change in willingness to pay, which could lead to changes in rental income, higher net operating income and thus a changed property value. Based on the different measurement methods, there is no variable that takes direct account of the area changes. Many of the variables are indirectly affected by changes in the area, since vacancies, rents and the yield are affected. As these variables are affected by several soft factors such as attractiveness in an area, it is important to remember that the real estate market is moving slowly, and that it therefore can take a long time to see changes in value. In order to clarify what actually constitutes property value, mathematical calculations and models are sought, but to orderly and efficiently identify, measure and evaluate area changes has proven to be anything but simple.

Nyckelord: fastighetsbranschen, fastighetsvärdering, marknadsvärde, avkastningsvärde, fastighetsredovisning, verkligt värde, områdesförändringar, real estate, real estate valuation, market value, real estate accounting, fair value, return value, neighborhood changes



Publikationen registrerades 2013-06-17. Den ändrades senast 2013-06-17

CPL ID: 178653

Detta är en tjänst från Chalmers bibliotek